7/23の朝日新聞の１面に、
相続税 の税法が変わる記事が載ってましたね。
遺産総額から決まる相続税ではなく、各人、相続した額から算出する方式に変わるという内容でしたね。
「住宅取得資資金に係る相続税生産課税の特例」は、
どういう扱いになるんでしょうか・・・
平成20年12月31日まででその期間が終了する
住宅ローン減税 も、
ファイナンシャルプランナーのヒッシーさんが言ってらっしゃる通り、何かしらの対策がとられるようなので、急いで購入しなければならないということはないようですね。
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さて、
中古マンション購入のポイント（2） に行きたいと思います。
今回は、設計の立場から。
① 新耐震基準が施行された1981年(昭和56年)後の建物であること。施行されたのが、1981年6月。それ以後確認申請を提出し、着工〜竣工した建物ということになります。
この
新耐震基準、法律上の最低基準であって、実際はこの基準より安全率を見ているはずなので、分かりやすいボーダーくらいのつもりで。
実際、施工によってもかなり強度は違うはずなので。
② 管理規約の内容の確認をしておくこと。リフォーム前提で購入する場合は、特にチェックが必要かと。
リフォームの条件なども書いてあります。
フローリング不可というところもあるので、気をつけましょう。
フローリングの遮音性能・工事資材の搬入・水廻りを移設の可・不可・条件などについても書いてある場合があります。
管理組合へ、リフォームの許可を願い出なければならない場合もあります。
③ 図面の確認。キッチンやお風呂など、
水廻りを移動 させたい場合、床下の寸法やPS(パイプスペース)の位置などが重要になってきます。
間取り以外の詳しい図面があればいいですね。
マンション管理に設備の施工図などが必要なので、管理室かどこかに竣工図や施工図があると思うので、見せてもらえるといいのですが・・・築年数の古いマンションの場合、排水管が自分の住戸の床下ではなく、下の住戸の天井裏を通っているトンデモナイ物件もあります。
リフォームしづらい（できない？)し、工事で管に触ってしまい、下の住戸に損害を与えかねません。
給水管のキレイな水ならまだましですが、排水管モレなんて悲惨です。。。水廻りをいじるときには、重々注意が必要です。
④ 設備の確認。(電気設備)
古いマンションの場合、
電気容量 が幹線の太さなどで小さい場合があります。
200Vが入らないなど。IHコンロが使えないことも。
分電盤のスイッチの数 も確認してください。
回路が少ないと、すぐブレーカーが落ちます。
電気容量が大きくできない場合でも、スイッチの数（回路数）を多くすることで、ある程度のダウンは防げると思います。
特にエアコン・冷蔵庫・電子レンジなどは、専用回路があるかどうか、分電盤で確認してください。
インターネット環境も確認しておきたいですね。
(給排水設備)
古いマンションの場合、受水槽が基礎躯体と兼用されているところもあります。
現在ではその方法は、採用されません。住戸への給水方法は、古い順に、
①受水槽＋高架水槽
②受水槽＋揚水ポンプ
③給水管から直接揚水ポンプ。
*
低層住戸はポンプ不要の直圧でいける場合もあります。行政（市町村）によりますが。
*行政(市町村)によっては、一時使用水量がぐんと上がるマンションは、給水管の水圧に影響するので、受水層は必要というところもあります。水槽があると、
水質 も気になりますし、法的な定期メンテナンスが必要ですね。
改修済みで、竣工図面と違う場合もあります。改修・メンテナンス状況も聞いてみて下さい。
⑤ 地域の確認これはおまけですが、古い団地や企業の社宅の場合、容積率に余裕がある場合があります。
建替えする場合、今の戸数より多く建てられる土地ということですね。
その場合、多くできた戸数を分譲して、建設費にあてることができます。
市の都市計画課で用途地域図を閲覧できます。
最近はnetでも見れるところがあるようです。近年建てられたマンションで、容積に余裕のある物件は少ないと思うので、あまり参考にはならないと思いますが・・・
「リフォームしていない物件を探す」、
とはいえ、ボロボロの状態からキレイになった状態を想像するのは、なかなか難しいと思います。
そういう状態で、躯体や設備の配管などの具合を判断しづらいでしょうし、できれば、設計や工事の関係者に一度見てもらうといいと思います。
自分自身が、古いマンションで老朽化による水漏れや、電気容量・アルミサッシの老朽化などに直面しています。
いや、ウチは特に古いんですけどね。物理的・現実的な問題 も考慮して、中古マンションを選んでくださいね。
皆と同じピカピカの新築マンションより、いいところもたくさんあるはずですから。
参加しています。→
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